El derecho de propiedad es el más completo según el Código Civil, ya que permite a su titular a usar, usufructuar y disponer libremente de ella (la cosa) de manera plena.
Sin embargo, en el mundo comercial, donde se practican los negocios jurídicos sobre bienes raíces mediante contratos de compra ventas existen 6 tipos propiedades que se recomiendan no comprar, a menos que se quiera asumir un problema mayor más adelante y que resumo a continuación:
-Mediante promesas de compra venta:
Bienes gravados como patrimonio de familia (ley 70 de 1.931) o afectación familiar (Ley 258 de 1.996). Son innegociables, a menudo se realizan promesas de ventas en estas condiciones, e inclusive se permite habitar al futuro comprador; sin embargo jamás se podrá escriturar la propiedad si no deshace este tipo de protección legal familiar ante notarías o juzgados según el caso.
Bienes embargados judicialmente. Comprar un inmueble en estas condiciones implica asumir una deuda ajena pendiente porque el deudor perseguirá la propiedad como garantía hasta rematarla en pública subasta. Un bien embargado está por fuera del comercio, es decir que no se puede transferir a otras personas hasta que se resuelva el pleito judicial, que por lo general son deudas.
Bienes que no posean certificado de tradición. Cuando se negocia un inmueble en estas condiciones, no se compra un derecho de propiedad si no un "hecho" que se denomina posesión (art. 762 del C.Co), e implica iniciar otro proceso después de un tiempo para consolidar el derecho de propiedad que se denomina pertenencia. Es decir, esta comprando apenas una expectativa de derecho.
-Mediante tradición e inscripción ante la Oficina de Instrumentos Públicos:
Bienes adquiridos por particulares como producto del narcotráfico (ley 1708 del 2.014). Son bienes que por lo general se adquieren sin ayuda financiera de los bancos como hipotecas o leasing para lavar activos. Son presa fácil de la S.A.E (Sociedad de Activos Especiales), el comprador puede verse involucrado en procesos penales mientras se determina si colaboró o no para el blanqueo de activos y constituyen verdaderos dolores de cabeza.
Bienes que se vendan a menos de la mitad o por más del doble de su avalúo catastral. Cuando se compran por fuera de dichos rangos se produce lo que se denomina LESIÓN ENORME (art. 1946 del Código Civil) y mas adelante se corre el riesgo que la venta se revierta (se declare resuelta) si llega a los estrados judiciales.
Bienes hipotecados, o con inscripción de otra garantía real. Son bienes que se pueden negociar, pero quien compra sabe de antemano que existe un contrato (que celebró quien le vende con un tercero), que mas adelante se puede convertir en un proceso judicial y que ese bien es el respaldo para cumplir una obligación (crediticia). Es decir, que si no se paga, se puede rematar el bien en pública subasta
En otras palabras, lo que ahorró, ahora lo va a tener que invertir en trámites adicionales notariales, judiciales y de abogado para salvar la inversión o parte de esta, y en el peor de los casos perderla.
Recuerde que comprar un inmueble implica una alta e importante inversión económica por lo que antes de adquirir una casa, un apartamento, un lote o una mejora, haga un exhaustivo estudio del titulo de propiedad que se realiza a través de un certificado de libertad y tradición para que verifique y confirme lo que le están vendiendo.
Si no entiende o no sabe interpretar lo que describe un certificado de tradición busque asesoría legal independiente y no del vendedor, ya que esté querrá cerrar un negocio "de oportunidad" y siempre le venderá la idea que "todo esta en regla".
Víctor Manuel Ríos Mercado
Abogado Magister en Derechos Humanos
Instituto Europeo Campus Stellae de España
Whatsapp: (316) 2849211-(300) 8189898
Colombia-Sur América
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