Cuando un ciudadano tiene el derecho de propiedad la ley civil prevé que su titular posee facultades absolutas sobre la cosa, y que se resumen en tres atributos que son pertinentes mencionar: el derecho a recibir sus frutos, a usarla y a disponer libremente de ella; sin embargo cuando nos referimos a bienes inmuebles como casas, lotes, fincas, etc, este derecho no es absoluto, bajo el entendido que existen normas que regulan la construcción mediante licencias urbanísticas atendiendo el PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (P.O.T) de la localidad donde se encuentre dicha propiedad.
Es decir, que el propietario de esta clase de bienes tiene la libertad para invertir su capital y construir a su modo o a su gusto, pero a su vez debe estar ceñido a una licencia de construcción que es el permiso oficial que conceden las curadurías urbanas y donde se describen como se va a desarrollar las edificaciones, sus áreas de circulación y las zonas comunales en uno o varios predios. En otras palabras, en las licencias de construcción se concreta de manera específica los usos, edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados para la respectiva edificación.
En la práctica, este ritual no se cumple porque el ciudadano promedio considera que obtener una licencia de construcción es un gasto innesesario y en otras, se obtiene para desprevenir a las autoridades y finalizar algo muy alejado del permiso.
Cuando esto sucede, no solamente se es un DELINCUENTE si no que además se es CONTRAVENTOR de normas urbanísticas, lo que puede representar desde penas privativas de la libertad como la prisión hasta multas millonarias, y órdenes de demolición.
Quien construye sin licencia urbanística de construcción o alejado a ella comete el delito de URBANIZACIÓN ILEGAL que contempla la ley 599 del 2.000 (Código Penal) en el art. 318 del C.P en los siguiente términos:
ARTICULO 318. URBANIZACION ILEGAL. <Penas aumentadas por el artículo 14 de la Ley 890 de 2004, a partir del 1o. de enero de 2005. El texto con las penas aumentadas es el siguiente:> El que adelante, desarrolle, promueva, patrocine, induzca, financie, facilite, tolere, colabore o permita la división, parcelación, urbanización de inmuebles, o su construcción, sin el lleno de los requisitos de ley incurrirá, por esta sola conducta, en prisión de cuarenta y ocho (48) a ciento veintiséis (126) meses y multa de hasta cincuenta mil (50.000) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
Y quien infringe normas urbanísticas tendrá que afrontar un proceso contravencional que consagra la ley 1801 del 2.016 (CÓDIGO NACIONAL DE POLICÍA, hoy Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana) por infringir el art. 135, quedando expuesto a la imposición de multas que determina el art. 137, parágrafo 7 de la siguiente manera:
Numeral 2: Multa especial por infracción urbanística; Demolición de obra; Construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento de inmueble; Remoción de bienes.
Numeral 4: Multa especial por infracción urbanística; Demolición de obra; Construcción, cerramiento, reparación o mantenimiento de inmueble; Remoción de bienes.
Cabe destacar que por cada infracción urbanística, se generan multas que representarán los siguientes valores:
a) Estratos 1 y 2: de cinco (5) a doce (12) salarios mínimos legales mensuales vigentes;
b) Estratos 3 y 4: de ocho (8) a veinte (20) salarios mínimos legales mensuales vigentes;
c) Estratos 5 y 6: de quince (15) a veinticinco (25) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
A parte, cuando al infractor tiene el coraje de finalizar una obra ilegal y la habita por sus propietarios o residentes para evitar controles posteriores sin el concepto previo técnico de la Alcaldía de la localidad, es decir sin el CERTIFICADO TÉCNICO DE OCUPACIÓN (los proyectos constructivos que tengan o superen los 2.000 m2 de área construida y que desde el 01 de julio de 2017 hayan radicado en legal y debida forma la solicitud de licencia de construcción-Ley 1796 de 2016.-) o sin la Autorización de Ocupación de Inmuebles, se está incurriendo nuevamente en otra nueva contravención del art. 135, numeral 2, constituyéndose esta conducta en reincidencia y causal de agravación; y nuevamente infracción penal, puesto que las conductas de los moradores (propietarios o arrendatarios) serían entonces la de facilitar tolerar, colaborar o permitir la urbanización de inmuebles.
El certificado técnico de ocupación es aquel documento que debe expedir el Supervisor Técnico Independiente una vez finalizada la cimentación, construcción de la estructura e instalación de los elementos no estructurales, exceptuando acabados y elementos decorativos, con el fin de certificar que la obra contó con la supervisión correspondiente y que la edificación se ejecutó de conformidad con los planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas exigidas por el Reglamento Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes y aprobadas en la respectiva licencia; y que posteriormente debe ser remitido a la autoridad que ejerce el control urbano, en tanto es la competente para verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas, y será la encargada de remitir copia de estos documentos a la entidad encargada de conservar el expediente del proyecto (Ley 1796 de 2016,art. 6)
Por eso, antes de invertir un significativo capital en construcción asesórese antes y no después, ya que la falsa idea de sacarle el mayor provecho a una situación desafiando la ley y a las autoridades policivas le puede salir considerablemente costoso.
Victor Rios Mercado
Abogado Magister en Derechos Humanos
Instituto Europeo Campus Stellae de España
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Colombia-Sur América
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